Arthur Kipps (Daniel Radcliffe), est un jeune notaire à Londres, veuf avec un enfant. Pour sauver son poste de notaire, il accepte de partir à Crythin Gifford pour règler la vente d'une maison au milieu d'un marais. Cependant, une étrange malédiction semble s'être abattu sur le manoir, les enfants, tel une épidémie, se suicident un à un. Les gens du village refusent qu'Arthur Kipps aillent au manoir hantaient par la dame en noir (Janet McTeer), une femme revenue d'entre les morts pour venger son fils mort dans le marais sans que personne ne fasse quoi que ce soit dont sa soeur qui avait pris la garde de son fils. Les habitants prétendent que celui qui verra La dame en noir provoquera la mort d'un enfant.
Arthur Kipps décide de braver l'interdiction des habitants pour finir son travail, il sera alors aidé par Monsieur Daily (Ciaran Hinds) dont le fils est mort quelques années plus tôt.